物业管理的渊源
物业管理始于19世纪60年代的英国。当时正值英国工业化大发展，大量农民进人城市，出现了房屋出租。为维护住用者的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。目前美国、英国、中国香港等国家或地区的物业管理非常发达，受到政府、业主、住用者的欢迎，正处于蓬勃发展之中，方兴未艾。
国外物业管理的五大特点
（1）自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速，政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理，私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。
（2）物业的所有权与管理权分离。物业管理公司与业主的关系是雇佣关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力，必须注意其形象，不断改善经营管理，提高效益，尽量让业主满意，否则就会有被淘汰或被解雇的危险。
（3）物业管理及收费标准由市场形成。政府一般不规具体的收费标准。
（4）各国的物业管理模式均结合自己国惰，符合各自特点。如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式。
（5）政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、善的法律、洁规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、利。
英、美的物业管理
一、英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。
二、英美的物业管理服务项目多，内容广泛，包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。
三、管理方式非常灵活。业主或用户委托物业公司进行物业管理，而物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常养护可由内部维修人员完成，而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。一个项目或工程如绿化管理，可单项承包也可整体承包。费用由双方协商，计费方法可依时间长短，也可按次计费。
四、物业管理服务收费由委托方与物业管理公司（或机构）商定，视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准。物业公司的管理费来源多渠道，有租金收入、服务费，甚至有政府补贴。
五、物业管理公司（机构）人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请．可承包的就不设固定人员以节约开支。
中国香港的物业管理
香港已有40多年的物业管理历史，香港人的努力加上积极吸收外国的先进管理经验，使得香港的物业管理发展日趋成熟和完善，目前已形成一整套的管理体制和机构。
一、香港的住宅房屋按所有权性质可分为三类：一是公营房屋，即由政府投资建设，出售或出租给中低收人家庭的房屋，这类房屋由香港房屋署下辖的房屋管理处具体负责管理，机构健全，配有专业管理人员，管理方式灵活，一些项目常用招标或承包等方式交由专业公司完成。二是公私合营的房屋。三是私营房屋。后两类房屋产权一般用于私人所有，业主或业主委员会委托专业的物业管理公司对物业区域内的共同事务进行管理，提供服务。
二、香港物业公司的数量非常多。在香港，物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务，香港政府还没有对物业管理公司采取发牌制度（类似内地的资质证书）。因此，物业管理企业在香港数量非常多。
三、为管理好私人楼宇，香港政府颁布了《多层大厦（业主立案法团）条例》，倡导多层大厦业主组织法团，设立管理委员会。业主立案法团是全体业主组成的法定团体，管理委员会由业主大会上50％以上的业主通过成立，代表行业主立案法团的权利与责任。业主立案法团通过招标、协议或委托等方式聘请物业管理公司管理物业，监督管理公司的运作。管理公司与业主立案法团是聘用与被聘用的关系，管理公司之间为获聘而竟争激烈。
四、香港物业公司的经费全部来源于各业主的管理费，管理费的收取标准完全按照管理工作的实际支出而定。管理公司的一切费用，包括人员工资、办公费、设备保养费、清洁费、煤气费等都从所收的管理费中开支。管理公司的利润是从管理费支出中提取5％－15％这一比例的管理酬金而获得。管理公司的收支帐目必须定期公开，接受业主的监督，一些较大规模的维修工程，牵涉到大笔费用支出，须征询业主立案法团的意见方能进行，如未获准，物业公司不得坚持。
韩国、日本的物业管理
韩国和日本属于市场经济国家，物业管理发展的较为成熟。主要体现在以下几个方面：
一、物业管理的法律基础比较好。目前，韩国和日本物业管理的基本法律是区分所有法（区分所有权法）。
二、韩国、日本对从事物业管理的企业、人员均有很高的要求，并重视对从业人员的培训教育。韩国、日本的物业管理企业均需领取特别的经营许可证才能够从事物业管理。物业管理从业人员必须经过一定的考试并取得资格后才能担任管理职务。
三、物业管理的社会环境比较好。一是公众积极参与物业管理；二是业主接受花钱买服务的管理形式。由于激烈的市场竞争，各种物业公司的服务收费水平平均化，所以业主的费用标准相对明确，业主支付物业管理费是天经地义的事情，如果拒付物业管理费是违背社会道德规范和国家法律的。
四、物业管理企业的专业化程度高。韩国和日本的大厦及住宅的管理水平比较齐整。房屋的维修保养及时，没有失修失养的现象；大厦及住宅均很清洁，基本没有卫生死角。韩国、日本一般居住区的管理水平大约达到我国的全国优秀小区的管理水平。
韩国、日本的物业管理专业化水平高的另外一个表现是其社会分工的程度也高。物业管理企业与社会其它水、电、气、维修等行业的分工和协作关系紧密。在一些比较小的住宅或大厦中，业主们比较容易地通过这种高度专业化的社会分工实现自我管理。
五、韩国、日本物业管理发展的一个特点是政府依靠社会中介组织实现对物业管理行业的规范和管理。韩国物业管理的全国性组织是住宅管理协会。日本相关的全国性组织则比较多，如高层楼宇管理协会、电梯管理协会、住宅管理协会等等。这些协会一方面为会员提供市场信息、人员培训等服务，另一方面也从事行业规范化的工作。
澳大利亚的物业管理
澳大利亚是世界上拥有自有住房最多的国家之一，除了实力雄厚的投资者外，还有众多小的投资者热衷于投资居民住宅，以求得能合法的减免税收及得到比其他投资更高的回报和更高的安全系数。这样，许多专业化的物业管理公司就应运而生，来帮助投资者管理好物业。澳大利亚的物业管理运作特色及过程主要有：
一、物业管理公司须有执照。在澳大利亚从事物业管理的企业必须有管理牌照，从业人员必须具备相应的专业知识和技能。由于物业分类较多，不同种类的物业有不同的特点，这就需要不同的法律知识和专业技能，所以就产生了不同的物业管理牌照。例如：持居民住宅牌照的不能管理商业办公楼，而持工业用房牌照的不能管理购物中心大楼等。另外，这些物业管理公司或物业代理也受到政府监督和检查，若发现有违纪违法行为，将受到不同形式的处罚和制裁，如罚款、吊销或暂停牌照，严重的甚至会判刑。
二、澳大利亚的物业管理分为：多层住宅楼的管理、高层住宅楼管理和商用的办公大楼管理。
多层住宅楼有一个由业主组成的大楼管理委员会来管理大楼的外围及楼内的公共部分。
高层住宅楼聘请专业的物业管理公司或物业代理进行管理是通常的做法，当然管理费也相应较高。
商用的办公大楼的管理一般采取由业主聘请物业管理公司代为管理，管理形式可分为两种，一种是物业管理公司与各专业公司签订合同；另一种是物业管理公司与另一物业管理公司签定“二手合同”。第一种管理较为普遍，物业管理公司与一些专业公司如清洁公司、保安公司、空调保养维修公司等签订合同，合同中具体规定了服务、管理的具体项目及费用。由于市场竞争激烈，合同到期时，物业管理公司有权对各专业公司进行更换，以取得客户的满意及获得更大的经济效益。
另一种商业大楼的物业管理形式称之为“二手合同”形式，即大楼的物业管理公司与另一家物业管理公司签订合同。“二手合同”主要是由于近几年的经济不景气，取得大楼管理权的物业管理公司为了降低营运成本和缩小管理规模而出现的“二手合同”。在目前虽然还不普遍，但却是物业管理的一种新模式，值得我国物业管理行业借鉴。
新加坡的物业管理
新加坡的物业管理是在政府提出“居者有其屋”的政策，鼓励居民逐步拥有（购买）自己的住房而推向全国的。经过40余年的努力，已经形成一整套运行机制。
一、物业管理组织系统健全。新加坡物业管理统一由新加坡建设发展局负责。该局下设36个区办事处，每个办事处一般管理2—3个小区，每个小区拥有4000－－6000个住户，区办事处管理住宅一般为10000一15000套（户）。
二、物业管理实行法治管理，而且管理范围广泛。除对物业管理作出一般性规定之外，对出售的公共住宅内部装修和管理也作出了极为详尽的规定。如对新房装修的期限、保修的期限和室内装修的项目等都作出了严格规定，使之均被纳人依法管理的范畴。
三、新加坡政府对住宅小区公共设施（设备）保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质保养和服务。
住宅楼的维修。政府规定每5年对楼房的外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其公共场所进行一次维修。
电梯的保养与维修。所有的住宅电梯必须保证性能良好，一旦电梯发生故障，5分钟内电梯维修工必须到场维修。
户内水电卫生设备的保养。国家建设发展局设有“热线”电话，与各区办事处的保养组保持联系，为居民提供24小时服务。各区办事处都有维修车，车内设有无线电话，以提供工作便利。
在新加坡，政府对居民住宅及物业管理制定了很细的规章制度，形成了法律，不管是物业管理公司还是居民都必须依法遵章行事。在政府统一规划及监管下，各社区通过民选选出社区管理委员会，并由该委员会负责制定社区行为规则以及聘请物业管理公司等重要事务。
新加坡的公寓楼房，当地叫“共管式公寓”，住在其中确实是别有滋味。每天早晨，在居民上班之前，清洁工人就开始打扫卫生。他们例行的工作就是清洁游泳池，擦洗池边桌椅，用拖把将走道拖干净等等。当居民乘电梯下楼去上班时，可以闻到电梯里刚刚喷洒过的香水味，镜子也早已擦得锃亮。有时深更半夜回家，值班的门卫会向你道晚安，在地下停车场还会碰上巡夜的保安。一天24小时，总会发现有人在为社区忙碌着。
这里的物业管理为什么如此有效？一个主要原因是新加坡政府有关部门针对居民住宅及物业管理制定了很细的规章制度，形成了法律，不管是物业管理公司还是居民都必须依法遵章行事，所以不管是高级公寓楼还是政府组屋区，管理都是井井有条，同时避免了各种矛盾或是纠纷的发生。
从政府职能方面看，新加坡建屋发展局是负责实施政府建屋计划和统筹物业管理的职能部门。早在1967年，该局就制定了“土地所有权法案”，之后又经过多次修订。该法案共有158章，其中就规定了土地开发商在建造住宅时必须遵守的条例。比如，由开发商建设的公共组屋，每栋楼底层不得安排住户，而是用于作商店或娱乐室，供居民休息、娱乐和购物之用。再比如，规定了在共管式公寓的共有所有权土地上，除建造住宅楼房外，必须留下不少于40％的土地用作花园、风景区以及其它娱乐健身设施，确保物业管理的规范化。物业管理执照需要每年审批核发，如果哪家物业公司违反条例，或是不按照规章办事，被业主告上法庭，该局将依据法规进行处罚，严重的将吊销物业公司的营业执照。物业管理从业人员必须接受两年的房地产管理培训，并需通过专业考试才能上岗。政府就是通过这些硬杠杆来发挥监管职能。
除了监督管理职能，建屋发展局的另一项主要工作是“服务”，例如该局制定了一项长期的旧组屋翻新计划，进一步提高居民对社区的认同；另外，根据新加坡法律，所有建筑每隔5年都需要进行外部清洗刷新。在建屋发展局的统一规划下，新加坡的物业管理始终朝着有序的方向发展。
在业主方面，新加坡法律充分保障了房屋拥有者的权利，同时也明确规定了各项义务。比如各个业主不得侵犯公共空间，私搭乱建要被课以重罚。对房屋内装修也有很详细的规定，如常见的由装修引起楼下住户漏水等现象，当事人须负责赔偿他人损失，解决不了就得上法庭。新加坡“土地所有权法案”规定，每个新建住宅区必须在两年内成立管理委员会，由全体业主投票选出委员会成员。该委员会将代表全体业主管理社区，每年召开一次全体大会，讨论制定社区行为规则以及聘请物业管理公司等重要事务。社区或公寓的公共事务，如是否要增添公共设施，公共设施的使用是否要收费、收多少，是否要增加或减少物业管理费等等，最终都以投票方式决定。可以说，居住区内所有事情的决定权都在住户手中。在这种机制下，物业公司只是被雇佣的对象，一切依照合同办事。如果表现不好，社区管理委员会有权立即将其解聘。
那么，新加坡的物业管理公司又是如何运作的呢？物业管理在新加坡也算是传统服务行业，目前较大的公司有6家，雇员在千人以上。他们公司就管理着十多处公寓和写字楼。以记者居住的花园公寓为例，这里住户约500多户，物业公司派他们3个人来管理，日常工作就是维持清洁、保安、修剪花草等事务的正常运转。13名保安是从保安公司聘来的，4名修剪花草的花工是从绿化公司请来的，另有15名清洁工，每天都定点到公寓来上班，各干各的，经理则是从旁监督工作情况。这些人都是合同工，由物业公司同他们所在的公司签3个月至1年不等的服务合同，不满意的马上就换。此外，经理还负责安排公寓内公共设施的维修和更换，业主室内的水电器维修也可通过他们请专门的维修公司上门服务。业主有任何要求都可向经理提出，当然是在条例规定的范围内。物业公司在管理时依照的是“土地所有权法案”和各个住宅区委员会制定的规章制度。物业经理对管理委员会负责，接受委员会的指令，物业公司每年收取由业主分摊的管理费，合同一年一签。因此，在新加坡，物业管理公司十分注重同业主的联系，会认真听取住户的意见并改善管理细节，目的是以良好的形象和优质的服务来争取长期的管理合同，而业主也希望同物业公司一同创造一个引以为豪的居住环境，从而提高生活质量。
瑞士：物业管理与社区管理相结合
日内瓦物业管理的特点，就是为物业投资者增值，为房主和住户提供方便的生活条件和优质的服务。但物业小区的管理不搞大而全，而是按社区的安排将服务设施出租，完善社区对居民的基本服务。日内瓦不动产管理公司总裁巴内提说，以物业管理促进社区建设，以物业建设推动社区管理，使物业管理与社区管理相协调，应该是城镇现代物业管理的目标和特色。
瑞士日内瓦的生活小区都没有院墙，更看不到在小区门前站岗的保安人员，小区的物业管理与社区管理融为一体。小区的绿地全部是公共绿地，毫无分隔封闭之感。日内瓦唯有一个模范小区自成一体，是由火车站附近的旧房拆建形成的，延续了旧名，叫作“岩洞小区”。区内建筑风格独特，是20世纪80年代一位刚出道的年轻设计师在一次竞赛中脱颖而出的作品，看上去古里古怪，如同现代派艺术雕塑，但区内居民楼、地下车库、理发馆、小学校、儿童活动区、老人院、电影院、咖啡屋、小饭馆、小商店，一应俱全，依势而建。虽然小区一边临大街，一边临火车站，却能闹中取静。小区的物业管理也是一流的。
这个小区是由日内瓦州政府财政部属下的物业公司管理，带有社会补贴性质。所谓“社会物业”，即居住者需有资格享受社会住房福利补贴。这类小区居民楼的单元房只出租，不出售。租房的人必须是本州居民，起码拥有两年以上的瑞士居民身份证；在本州居住至少两年以上；不能是享受税收减免的居民。其它条件则更加严格，如：市政搬迁或原住处有重大维修工程的居民；现有住房条件超出个人收入、家庭收入和经济条件承受能力的；现有住房环境有害健康的；年满18岁，希望离开父母自己居住的以及单亲家庭等等，符合上述条件的人才能入住。入住的居民不得有第二住房，因为入住者将享受政府的补贴。一套现行月租为2600瑞士法郎的单元房，每个成年人最多可享受300瑞士法郎的补贴。如果想住宽敞的房子，如月租超过3500瑞郎的大单元，补贴将减少50％。家庭收入增长时，补贴数额将会向下调整，此时物业管理公司甚至可以建议住户搬离福利小区，向其推荐普通小区的住房。
然而，日内瓦大多数的物业管理公司都是私营的。日内瓦州最早的物业公司出现于1825年，是以私人银行的财务管理公司模式建立起来的，后来从美国的物业管理中引进了一些新经验，至1964年基本形成了现代物业管理模式：即为住户提供优质服务，为投资者实现物业增值，管理不断创新。
除了自己有条件买地皮、建别墅的居民外，日内瓦州大多数城镇居民选择了单元住房。物业公司经营的房产选择性很强，从一室一厅到七室一厅不等，住户可买可租。大多数人选择住房的条件是周围环境好，生活方便，价格适当，同时特别看重物业公司的服务质量。因此，物业公司把提供优质和多品种服务视为竞争的重要因素。
在日内瓦，每栋居民楼都有一名与物业公司签有合同的管理员，负责楼内的清洁卫生，楼周围绿地的修整。管理员一家必须住在楼里的一个单元内。过年过节时管理员负责在楼内张灯结彩，摆放圣诞树。凡住户需要服务的，大事小情都可以找管理员，管理员则将住户诸如修门窗、换灯具、粉刷房屋、修理更新电器等需要及时通知物业公司，住户也可以直接打电话给物业公司。物业公司则及时联系与其有业务关系的各类专业公司。有关专业公司很快便会给住户来电话约时间，登门服务。负责此事的物业公司技术服务部一般只有一两个人，一切服务都已社会化。各类社会服务公司的服务人员，往往只身开一辆小面包车，车内修理工具、零件、检测仪表或器械应有尽有。服务人员工作优质高效，谢绝烟酒。维修完毕后，住户只需在有关单子上签个字，由服务公司直接与物业公司结账。物业公司则根据与住户签订的合同，该收钱时再通知住户通过邮局付账。
日内瓦的居民社区以地理位置划分。一个社区中往往有多家物业公司管理的房产。居民享受的大多数公共服务项目由社区提供，如游泳池等体育设施、图书馆、博物馆、学校、老人院、门诊部、药房、银行营业处等都在合理的距离内分布。社区内的公园不论大小一律免费，体育健身场所对本社区居民有优惠。居民的水电、房租、电话费、退休人员的工资以至违章罚款等都可以到就近的邮局办理，不用跑远路。社区还不定期地举行区内居民联谊活动，有时在公园举办主题联欢，如环保、防病、园艺等。社区内一般都有一周两次的早市，居民可以买到新鲜的蔬菜。社区还办有自己的小报，免费送进各家的信箱。
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